K3-regelverket — vad förändras för er BRF?

Bostadsrättsföreningar kan redovisa enligt antingen K2 eller K3. Många mindre föreningar har historiskt valt K2, eftersom det är enklare. K3 är mer komplext men ger en mer rättvisande bild — och är obligatoriskt för större föreningar.

Skillnaden märks tydligast i hur byggnaden hanteras. I K2 skriver man av hela byggnaden som en post. I K3 delas byggnaden upp i komponenter — tak, stammar, fasad, hissar och så vidare — där varje komponent har sin egen avskrivningstid.

Komponentavskrivning innebär att kostnaderna fördelas över respektive komponents förväntade livslängd. Ett tak som håller i 40 år skrivs av över 40 år, medan en hiss som håller i 25 år skrivs av över 25 år.

På kort sikt kan det innebära högre avskrivningar — och därmed lägre redovisat resultat — eftersom flera komponenter åldras snabbare än själva stommen. På lång sikt blir bilden mer rättvisande och underhållsbehovet syns tydligare i räkenskaperna.

Det är värt att skilja på resultat och kassaflöde. Avskrivningar är en bokföringsmässig kostnad — de påverkar resultatet, men inte de pengar som faktiskt rör sig. Avgiftsnivån avgörs ytterst av föreningens kassaflöde, inte av redovisad vinst eller förlust.

Däremot påverkar det redovisade resultatet hur föreningen uppfattas av medlemmar, mäklare och banker. Det är därför värt att i årsredovisningens noter förklara vad som drivs av byte av regelverk och vad som drivs av verklig verksamhet.